Sanperhouse · Guía práctica · Revisada por José Antonio Sánchez Pérez, abogado · Actualizado el 28 de septiembre de 2026
Qué hacer ante un desahucio por impago
Lo esencial
- El impago de rentas puede dar lugar a un juicio verbal de desahucio y a la reclamación de cantidades debidas.
- Conviene documentar contrato, vencimientos, pagos, comunicaciones y cualquier requerimiento.
- Un requerimiento fehaciente (reclamación que deja prueba, como un burofax) con la antelación legal puede impedir la enervación (parar el desahucio pagando lo que se debe), pero no sustituye todos los requisitos procesales.
- La negociación previa y la documentación exigible deben comprobarse antes de presentar la demanda.
- La situación de vulnerabilidad y los trámites del procedimiento pueden afectar al calendario; no hay una duración garantizada.
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Cuando un inquilino deja de pagar el alquiler, el propietario dispone de un procedimiento específico para recuperar la vivienda y reclamar lo que se le debe. Actuar con orden y sin demora marca la diferencia en el resultado.
1. Documentación que conviene conservar
Para estudiar una reclamación es útil reunir el contrato de arrendamiento y sus anexos, el justificante de fianza, los recibos o extractos que acrediten los impagos, las comunicaciones entre las partes y cualquier requerimiento enviado. Tener una cronología clara —vencimientos, pagos parciales y avisos— evita errores al calcular las cantidades reclamadas.
2. Antes de demandar: deuda, requerimiento y negociación
Antes de acudir al juzgado es obligatorio requerir formalmente el pago al inquilino, dejando constancia. Además de dar una oportunidad de solución amistosa, este paso puede impedir que más adelante el arrendatario paralice el desahucio mediante la enervación.
El arrendador debe comprobar qué se debe exactamente y conservar el contrato, sus anexos y los justificantes de pago. Conviene separar renta de otras cantidades pactadas, identificar vencimientos y anotar abonos parciales. Un requerimiento fehaciente de pago sirve para dejar constancia de la reclamación y puede afectar a la enervación si se hizo al menos treinta días antes de demandar y la deuda seguía impagada al presentar la demanda, conforme al artículo 22.4 LEC.
Además, la Ley Orgánica 1/2025 establece con carácter general un requisito de actividad negociadora previa en los procesos declarativos civiles, con excepciones. En el desahucio por impago hay que intentar esa negociación antes de demandar y poder acreditarlo; te ayudamos a hacerlo de forma que quede constancia. El requerimiento de pago y el intento negociador no son automáticamente el mismo trámite: el contenido y la prueba documental importan.
3. Demanda de desahucio y reclamación de rentas
Se presenta una demanda de juicio verbal en la que se puede acumular, en el mismo procedimiento, la reclamación de las rentas y cantidades impagadas. Así se recupera la posesión y se reclama la deuda de una sola vez.
4. Tras la demanda: enervación, resolución y lanzamiento
En determinados casos, el inquilino puede evitar el desahucio pagando o consignando lo debido. La Ley de Enjuiciamiento Civil regula esta posibilidad y también limita la enervación cuando ya se hubiera producido antes o cuando existió un requerimiento de pago fehaciente con la antelación legal. Por eso el primer paso y sus fechas son importantes.
El desahucio por impago se tramita por juicio verbal, cualquiera que sea la cuantía, según el artículo 250.1.1.º LEC. La ley prevé requerir al arrendatario para que pague, desaloje, se oponga o, si cumple las condiciones, enerve la acción pagando lo debido dentro del plazo legal. Según su respuesta, el asunto puede terminar por decreto o continuar con vista y resolución judicial. No existe un número de días universal hasta recuperar la posesión.
La enervación no está disponible sin límites: con carácter general no procede si ya se utilizó antes, salvo la excepción legal, ni cuando hubo requerimiento fehaciente con al menos treinta días de antelación a la demanda sin pago a la fecha de presentarla. La parte arrendataria debe comprobar el importe reclamado y las fechas; la arrendadora, documentar el requerimiento y los pagos realmente recibidos.
Si no hay pago, desalojo ni oposición, el procedimiento puede terminar por decreto; si hay oposición, se celebran los trámites que correspondan y puede recaer sentencia. El lanzamiento se señala conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil. Los plazos reales dependen del caso y pueden verse afectados por las medidas legales de protección de personas vulnerables.
5. Vivienda habitual y situación de vulnerabilidad
Cuando la vivienda afectada es la habitual de la parte demandada, el artículo 441 LEC prevé comunicación a las administraciones competentes y un trámite para valorar situaciones de vulnerabilidad. El tribunal puede acordar una suspensión en los términos y límites legales tras ponderar el caso, incluida la posible vulnerabilidad de la parte actora. No equivale a una suspensión automática ni a la extinción de la deuda. Antes de calcular una fecha de lanzamiento, debe revisarse la situación procesal concreta y la normativa vigente.
6. Actuar por la vía legal
La recuperación de la posesión debe tramitarse por el procedimiento correspondiente. Cambiar cerraduras, retirar suministros o acceder a la vivienda sin autorización puede generar nuevos problemas. Antes de dar un paso, conviene revisar la situación concreta, los documentos disponibles y los plazos que puedan estar en curso.
7. Errores frecuentes de ambas partes
- Reclamar importes sin una relación clara de mensualidades, conceptos y pagos parciales.
- Confundir un aviso informal con un requerimiento fehaciente o con la acreditación de negociación previa.
- Suponer que pagar cualquier cantidad en cualquier momento siempre detiene el desahucio.
- Prometer o esperar una fecha fija de recuperación de la vivienda sin conocer el trámite y las circunstancias personales.
- Cambiar cerraduras o cortar suministros en lugar de acudir a la vía legal.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio requerir el pago antes de demandar?
Sí. Antes de demandar hay que reclamar el pago al inquilino de forma fehaciente (por ejemplo, con un burofax) y acreditar el intento de negociación previa (MASC) que exige la Ley Orgánica 1/2025. Además, si ese requerimiento se hace con al menos treinta días de antelación a la demanda, puede impedir que el inquilino enerve el desahucio (artículo 22.4 LEC).
¿Puede el inquilino detener el desahucio pagando?
En determinados casos puede enervar la acción pagando o consignando las cantidades reclamadas y las debidas en el momento del pago dentro del plazo del requerimiento judicial. La ley limita esta posibilidad cuando ya se enervó antes o hubo requerimiento fehaciente previo en las condiciones legales.
¿Puedo reclamar las rentas y la vivienda en la misma demanda?
La LEC permite acumular la reclamación de rentas y cantidades debidas a la acción de desahucio por impago. Es importante calcular y justificar cada concepto reclamado.
¿La vulnerabilidad paraliza siempre el lanzamiento?
No. La LEC prevé comunicación a los servicios competentes y valoración judicial de las circunstancias; el tribunal puede acordar una suspensión dentro de los límites legales, pero no es automática.
¿Cuánto tarda un desahucio por impago?
No hay un plazo único fiable. La oposición, la enervación, las notificaciones, la posible vulnerabilidad y la carga del órgano judicial influyen en la duración real.
Fuentes oficiales y fecha de consulta
Texto oficial y actualizado, publicado por el Boletín Oficial del Estado:
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos — Marco de los contratos de alquiler: duración, rentas, fianza y causas de resolución.
- Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil — Regula el juicio de desahucio y la reclamación de las rentas impagadas.
Se han contrastado especialmente los artículos 22.4, 250.1.1.º, 438 y 441 de la LEC y los artículos 3 y 5 de la LO 1/2025. Textos consolidados del BOE consultados el 28 de septiembre de 2026.
Si estás en esta situación, en nuestra página sobre desahucios resumimos lo básico y explicamos cómo estudiamos el caso y la vía legal aplicable.
Este artículo tiene carácter general y orientativo y no constituye asesoramiento jurídico vinculante.
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