Sanperhouse · Guía práctica · Revisada por José Antonio Sánchez Pérez, abogado · Actualizado el 28 de septiembre de 2026

Comprar un bien procedente de un concurso de acreedores

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Antes de comprar un inmueble, un vehículo o maquinaria de una empresa en concurso de acreedores (el procedimiento para ordenar el pago de sus deudas), no basta con acordar un precio: hay que comprobar cómo puede venderse, quién formaliza la venta y qué recibes realmente. Esta guía explica las reglas generales para vender los bienes y pagar las deudas (liquidación), recogidas en el libro primero del texto refundido de la Ley Concursal (TRLC).

1. Cómo se venden y quién interviene

En la liquidación concursal, la administración concursal realiza los bienes para atender las finalidades del concurso. El juez puede establecer y modificar reglas especiales de liquidación. Si no las establece, el artículo 421 TRLC permite a la administración concursal escoger la forma más conveniente para el interés del concurso, respetando los límites legales. No se trata de una venta que el propietario pueda cerrar libremente al margen del procedimiento.

No hay una autorización judicial previa obligatoria para todas las operaciones. El artículo 415.2 impide que las reglas especiales impongan esa exigencia general. Es distinto de los supuestos en los que la ley sí exige intervención judicial, por ejemplo ciertas ventas de bienes con privilegio especial. Pide las reglas y las resoluciones que correspondan al bien concreto.

• Subasta electrónica. Como regla supletoria, el artículo 423 exige este cauce para bienes, derechos o conjuntos cuyo valor en el último inventario supere el 5 % del total inventariado, salvo que el juez haya dispuesto otra cosa al fijar las reglas especiales. Puede utilizarse el portal del BOE u otro portal electrónico especializado en liquidación de activos.
• Venta directa. Puede ser posible según las reglas de liquidación y la naturaleza del bien. Si está afecto a un crédito con privilegio especial, debe atenderse a los artículos 209 y 210, no aplicar sin más el régimen de un bien libre.
• Otros cauces previstos legalmente. Existen reglas específicas para operaciones como la dación en pago o para pago de bienes afectos (artículo 211) y la transmisión de unidades productivas, incluida la intervención de entidades especializadas (artículo 216). No son opciones intercambiables a voluntad del comprador.

Referencia: artículos 415 y siguientes del TRLC y artículos 209–216. Comprueba también la fecha y el régimen del procedimiento: esta explicación no sustituye sus condiciones concretas ni desarrolla el procedimiento especial de microempresas.

2. De pedir información a adquirir el bien

El primer paso es identificar el anuncio y pedir las condiciones escritas. Comprueba quién recibe las ofertas, el cauce para presentarlas, si se exige depósito, qué compromisos asumes y cómo se comunica la adjudicación. No envíes dinero sin verificar destinatario, instrucciones y documentación de la operación. Estas son comprobaciones prácticas, no una lista de requisitos idéntica para todos los concursos.

Puede haber varios interesados. La preferencia, la aceptación y la formalización dependen del procedimiento aplicable, no de ser el primero en escribir. En la venta directa autorizada de un bien afecto a privilegio especial, el artículo 210.4 contempla publicidad y la posibilidad de que aparezca un mejor postor, dando lugar a una licitación. No extrapoles sus trámites a todas las ventas.

Antes de pagar el precio o asumir compromisos, verifica qué actuación o resolución permite cerrar la transmisión, quién la firma y cómo se documentarán la entrega y, si procede, la inscripción. La publicidad del bien por sí sola no acredita que esos pasos estén terminados.

3. Hipotecas, otras cargas y privilegio especial

Una hipoteca o una prenda pueden garantizar un crédito con privilegio especial sobre el bien. El artículo 209 parte de la subasta electrónica para su realización, salvo que el juez autorice otra modalidad; el artículo 210 regula la venta directa y sus condiciones. Por eso, una oferta aceptable comercialmente puede necesitar además cumplir requisitos concursales.

El artículo 225 prevé que la resolución que apruebe el remate o autorice la transmisión acuerde la cancelación de las cargas anteriores al concurso constituidas a favor de créditos concursales. Los gastos de esa cancelación corresponden al adquirente. La norma no permite concluir, sin examinar el caso, que cualquier carga o derecho de tercero vaya a desaparecer.

Hay una excepción expresa cuando la transmisión se realiza con subsistencia del gravamen. El artículo 212 contempla este tipo de enajenación y la subrogación del adquirente en la obligación, con especialidades para créditos tributarios y de Seguridad Social. Revisa con un profesional qué cargas se cancelan, cuáles permanecen y qué documentos permiten reflejarlo en el registro.

Una cancelación de cargas tampoco demuestra por sí misma que el inmueble esté libre de ocupantes, arrendamientos o controversias. Pide información sobre la posesión y los contratos. Si se vende un derecho litigioso, el artículo 207 TRLC establece que el adquirente queda sujeto al resultado del litigio.

4. Estado del bien, garantías y visitas

Pregunta qué significa exactamente la expresión «como está» en las condiciones de venta: funcionamiento, desperfectos conocidos, accesorios incluidos, documentación disponible y posibilidad de pruebas. Solicita una visita o una inspección técnica antes de ofertar. Si no se permite comprobar algo, incorpora esa incertidumbre a tu decisión; una fotografía no acredita el estado completo.

No existe una respuesta universal sobre garantías solo por tratarse de un concurso. Deben revisarse el régimen aplicable, el tipo de venta y las cláusulas concretas. Los artículos 1484 y siguientes del Código Civil regulan el saneamiento por defectos ocultos; el artículo 1489 contiene una especialidad para las ventas judiciales respecto de los daños y perjuicios, pero no elimina sin más el resto de ese régimen. No identifiques automáticamente toda venta concursal con una venta judicial ni interpretes «como está» como una renuncia válida a cualquier derecho.

Pide asesoramiento sobre las condiciones antes de aceptarlas: Código Civil, artículos 1484–1489. Esta guía no atribuye una garantía comercial adicional al bien.

5. Qué documentación conviene pedir

• Identificación del procedimiento y del interlocutor. Datos del concurso, de la administración concursal y del bien; comprueba quién puede actuar y formalizar la venta.
• Reglas de venta. Resolución de apertura, reglas especiales si existen, bases de subasta o condiciones de venta directa y autorización específica cuando corresponda.
• Titularidad y cargas. Información registral actualizada cuando exista registro, identificación exacta del activo y documentación que explique cancelaciones o gravámenes subsistentes.
• Situación material y posesoria. Estado de conservación, ocupación o arrendamientos, llaves, documentación técnica y posibles limitaciones de uso. Según el activo, pide documentación de vehículo, maquinaria o inmueble.
• Precio y cierre. Qué incluye el importe, tratamiento fiscal, gastos a cargo del comprador, forma de pago, título de transmisión y condiciones de entrega, retirada o transporte.

Esta lista sirve para preparar la revisión; no afirma que todos los documentos existan en cada caso ni que todo interesado pueda acceder sin restricciones al expediente. Solicita la información pertinente por el canal del procedimiento.

6. Impuestos y gastos: calcula el coste completo

La venta en concurso no está exenta de impuestos por ese solo motivo. La tributación depende de la naturaleza del bien, de la operación y de las partes: debe analizarse si corresponde IVA, transmisiones patrimoniales onerosas y, cuando proceda, actos jurídicos documentados. No sumes impuestos de forma automática ni presupongas que el precio anunciado los incluye.

En IVA existen reglas específicas: el artículo 84.Uno.2.º.e) contempla la inversión del sujeto pasivo en determinadas entregas de inmuebles realizadas como consecuencia de un proceso concursal cuando el destinatario actúa como empresario o profesional en los términos de la norma. No es una regla que pueda aplicarse sin más a todo comprador particular. La relación entre IVA y transmisiones patrimoniales se revisa conforme al artículo 7.5 del texto refundido de este último impuesto.

Pide un desglose de los gastos que te corresponderán: formalización e inscripción cuando procedan, cancelación de cargas conforme al artículo 225 TRLC, posibles costes del sistema de venta y retirada, transporte o puesta en funcionamiento. Su existencia e importe dependen de las condiciones y del bien; no hay aquí una tarifa ni un porcentaje único.

Fuentes: Ley del IVA, artículos 4, 20 y 84; ITPAJD, artículos 7 y 31. Para cerrar el presupuesto, solicita una revisión fiscal adaptada a la operación.

7. Si se vende una unidad productiva

Comprar una unidad productiva no es simplemente llevarse un lote de objetos. El artículo 200 TRLC la define como un conjunto de medios organizados para una actividad económica. Su venta tiene reglas específicas en los artículos 215 y siguientes y 422; puede afectar a contratos y licencias, y el artículo 221 establece la sucesión de empresa a efectos laborales y de Seguridad Social. Antes de ofertar, revisa con especialistas qué activos, obligaciones y relaciones laborales comprende.

8. Errores frecuentes y cuándo conviene abogado

• Confundir el anuncio, una consulta o una conversación con una reserva o una adjudicación firme.
• Suponer que todas las cargas, deudas vinculadas o problemas de posesión desaparecen con la compra.
• Calcular solo el precio y olvidar impuestos, cancelaciones, transporte o reparaciones.
• Presentar una oferta sin leer las condiciones sobre depósito, pago y entrega, o sin comprobar el estado del bien.
• Utilizar explicaciones antiguas sobre planes de liquidación sin comprobar las reglas vigentes y las aplicables a ese procedimiento.

Conviene revisar jurídicamente la operación antes de presentar una oferta vinculante o entregar dinero, especialmente ante cargas, ocupación, litigios, condiciones poco claras o una unidad productiva. Esa revisión permite identificar requisitos y riesgos; no garantiza la adjudicación ni el resultado económico.

Fuentes oficiales y fecha de consulta

Normativa consultada el 28 de septiembre de 2026. Se ha utilizado el TRLC consolidado, con la reforma de la Ley 16/2022 y las modificaciones posteriores incorporadas por el BOE. Comprueba siempre el régimen aplicable al procedimiento y la documentación concreta de la venta.

• TRLC: artículos 199–200, 207, 209–212, 215–225 y 415–423
• Ley 16/2022: reforma de la legislación concursal
• Código Civil: saneamiento por defectos ocultos, artículos 1484–1489
• Ley 37/1992 del IVA: artículos 4, 20 y 84
• Texto refundido del ITPAJD: artículos 7 y 31

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